Acquistare una casa da ristrutturare può sembrare un’ottima opportunità, soprattutto quando il prezzo di partenza è basso. Tuttavia, non sempre la casa più economica è la scelta più conveniente.
Per capire se un immobile da ristrutturare rappresenta un buon affare, è necessario analizzare i costi complessivi, dalla ristrutturazione al valore finale dell’abitazione.
Questo articolo spiega come valutare la convenienza di un acquisto di questo tipo, utilizzando un approccio pratico e dettagliato.
Come valutare la convenienza di una casa da ristrutturare
Per capire se un immobile da ristrutturare è un buon affare, è fondamentale elaborare un conto economico, un vero e proprio business plan che analizzi tutti i costi e i potenziali guadagni. Questo strumento permette di fare una stima precisa e di evitare brutte sorprese.
Il conto economico: uno strumento indispensabile
Il conto economico è una tabella che permette di analizzare i costi e i ricavi legati all’acquisto e alla ristrutturazione di un immobile. Si compila al contrario, partendo dal valore finale dell’immobile una volta ristrutturato.
Questo valore può essere stimato utilizzando il metodo comparativo, confrontando l’immobile con altri simili già ristrutturati nella stessa zona.
Ad esempio, se un immobile ristrutturato ha un valore di mercato di €500.000, questo sarà il punto di partenza del nostro conto economico.
Come stimare i costi di ristrutturazione
Uno degli aspetti più complessi è la stima dei costi di ristrutturazione. I costi variano notevolmente in base al tipo di intervento, ai materiali scelti, alla zona geografica e alla ditta edile selezionata.
Per semplificare, è utile suddividere le ristrutturazioni in tre fasce:
- Piccola ristrutturazione: include lavori come imbiancatura, sostituzione di pavimenti esistenti e piccoli interventi in bagno. Il costo può variare tra €200 e €400 al metro quadro.
- Ristrutturazione classica: prevede interventi più consistenti, come la sostituzione degli impianti e degli infissi. Il costo oscilla tra €500 e €800 al metro quadro.
- Ristrutturazione completa: riguarda immobili al grezzo, dove è necessario rifare tutto, dagli impianti ai pavimenti, fino alla coibentazione. Il costo può superare i €1.500 al metro quadro.
Nel nostro esempio, ipotizziamo una ristrutturazione di seconda fascia, con un costo di €800 al metro quadro. Per un immobile di 200 mq, il costo totale della ristrutturazione sarebbe di €160.000.
Gli imprevisti: una voce da non trascurare
Durante una ristrutturazione, è quasi inevitabile incontrare imprevisti.
Per questo motivo, è consigliabile includere nel conto economico una voce dedicata agli imprevisti, calcolata come il 10% del costo totale dei lavori.
Nel nostro caso, aggiungeremmo €16.000 per coprire eventuali spese extra.
I costi tecnici e gli oneri comunali
Oltre ai costi di ristrutturazione, è necessario considerare le spese per i professionisti (architetto, ingegnere, geometra) e gli eventuali oneri comunali. Questi ultimi possono includere tasse per cambi d’uso o ampliamenti.
Nel nostro esempio, ipotizziamo un costo tecnico pari al 10% del costo dei lavori, ovvero €16.000.
I costi della pulizia di fine cantiere
Oltre ai costi di ristrutturazione, agli imprevisti e alle spese tecniche, è importante considerare anche la pulizia professionale post ristrutturazione. Dopo i lavori, l’immobile sarà ricoperto di polvere, residui di materiali e detriti, e una pulizia approfondita è essenziale per renderlo abitabile o presentabile sul mercato.
Il costo della pulizia professionale dipende dalle dimensioni dell’immobile e dall’entità dei lavori svolti. In media, si può stimare una spesa compresa tra €3 e €7 al metro quadro. Per un immobile di 200 mq, questo si traduce in un costo aggiuntivo di circa €600-€1.400.
Nel nostro esempio, aggiungeremmo questa voce ai costi totali, aumentando la precisione del conto economico.
Calcolare il prezzo di acquisto massimo
Una volta stimati tutti i costi, è possibile calcolare il prezzo di acquisto massimo che rende conveniente l’operazione. Questo si ottiene sottraendo dal valore finale dell’immobile (€500.000) i costi di ristrutturazione, gli imprevisti e i costi tecnici.
Nel nostro esempio:
- Valore finale: €500.000
- Costi di ristrutturazione: €160.000
- Imprevisti: €16.000
- Costi tecnici: €16.000
- Pulizia professionale: €1.000
Il prezzo di acquisto massimo sarebbe quindi di €307.000. Se l’immobile viene acquistato a un prezzo inferiore, l’operazione diventa conveniente.
Conviene comprare una casa da ristrutturare?
La decisione di acquistare una casa da ristrutturare dipende da diversi fattori, tra cui il budget disponibile, la disponibilità di tempo e la tolleranza ai rischi.
Dal punto di vista economico, l’acquisto può essere conveniente solo se il prezzo di partenza è significativamente inferiore al valore finale dell’immobile, tenendo conto di tutti i costi.
Tuttavia, è importante considerare anche gli aspetti pratici ed emotivi. Le ristrutturazioni possono essere lunghe e stressanti, soprattutto in un contesto come quello italiano, dove la burocrazia e i costi dei materiali sono spesso elevati.
In definitiva, la scelta dipende dalle priorità personali. Per chi cerca un’opportunità di risparmio o di investimento, una casa da ristrutturare può rappresentare un’ottima soluzione, a patto di fare un’analisi accurata dei costi e dei benefici.
